Spaanse woning bij leven overdragen aan kinderen – Via verkoop, schenking of testament?

Wat is fiscaal gunstiger? Overdracht van de Spaanse woning bij leven van beide ouders (via verkoop of schenking) of pas ná overlijden van de eerste echtgenoot (via het testament)?

Inleiding

De argumenten voor een overdracht ‘bij leven’ aan de kinderen lopen uiteen. Het meest gehoorde argument is voorkoming van belasting. Daarnaast kan een dergelijke overdracht zijn ingegeven door de wens het ‘gedoe’ van een nalatenschapsafwikkeling in Spanje te voorkomen. Maar ook kan meespelen dat ouders het huis bij leven reeds gunnen aan één specifiek kind. De reden kan zijn dat dit kind bijzondere affiniteit heeft met de Spaanse woning, en de ouders vrezen dat broers/zusters bij de nalatenschapsafwikkeling om financiële/emotionele redenen niet zullen willen meewerken om de wens van dit kind in vervulling te doen gaan.

Hoofdwoning of tweede woning

De feitelijke, juridische en fiscale gevolgen van de genoemde methoden van overdracht verschillen sterk naargelang het de ouderlijke hoofdwoning betreft of een vakantiewoning. Zo zal, om een voorbeeld te noemen, in het eerste geval sowieso vaak een voorgezet woonrecht/huurrecht moeten worden vastgelegd (juridisch). Ook de fiscale verschillen zijn groot. In een vakantiewoning-casus zullen bijvoorbeeld ook NEDERLANDSE fiscale aspecten een rol spelen (erfbelasting/schenkbelasting). En – zoals gezegd – bij overdracht aan één van de kinderen zal men zich vaak vooraf moeten afvragen wat de andere kinderen hiervan zullen vinden (feitelijk/emotioneel), vooral als het desbetreffende kind daarbij wordt bevoordeeld (schenking). Deze column is uiteraard te kort om een en ander uitputtend te behandelen. Ik kan slechts een tipje van de sluier oplichten. Ik kies ervoor om daarbij vooral in te gaan op de fiscale aspecten, omdat die zo bepalend zijn voor het kostenplaatje.

Optie 1: verkoop van de Spaanse woning aan kind(eren)

Verkoop van de woning aan één of meer van de kinderen is één van de opties. Het kind moet als koper dan in ieder geval overdrachtsbelasting betalen (10% van de koopsom). Daarnaast krijgen de ouders mogelijk te maken met winstbelasting (19-23%), tenzij het de hoofdwoning betreft en ouders ouder zijn dan 65. Betreft het een vakantiewoning dan gaat hieraan per definitie een voorheffing van 3% van de koopsom vooraf, direct af te rekenen bij ondertekening, en ongeacht of er daadwerkelijk sprake is van winst. Deze ‘voorheffing’ kan eventueel (en mits veel geduld) worden terugontvangen van de fiscus als wordt aangetoond dat geen sprake is van winst.

Ook kan schenkbelasting IN NEDERLAND nog aan de orde komen, te weten: als de koopsom geheel of gedeeltelijk aan kind(eren) wordt teruggeschonken of kwijtgescholden, en mits het daarbij gaat om (1) een vakantie woning, óf (2) een Spaanse hoofdwoning van ouders die korter dan 10 jaar vóór die schenking uit Nederland vertrokken (geëmigreerd) zijn.

Tenslotte zal vaak ook nog gemeentelijke meerwaardebelasting moeten worden afgedragen, ongeacht of sprake is van een hoofd- of vakantiewoning. Ook hier geldt (vaak) weer: eerst betalen, daarna terugvorderen indien geen winst. Gemeentelijke meerwaardebelasting is echter bij alle genoemde methoden aan de orde en is dus voor een vergelijking daarvan minder relevant.

Voorts geldt dat het eventuele voorbehoud van een woonrecht door de ouder(s) voor extra belasting zorgt bij overlijden van de langstlevende. Reden: de waarde daarvan wordt dan geacht (fictief) te vererven aan kind(eren). Dit geldt ook bij een dergelijk voorbehoud bij de hierna genoemde opties 2 en 3.

Optie 2: schenking van de Spaanse woning

Bij deze methode in ieder geval geen overdrachtsbelasting. Maar mogelijk wél (1) schenkbelasting, én (2) winstbelasting, tenzij het de hoofdwoning betreft en ouders ouder dan 65. Ook hier weer per definitie de 3% voorheffing in geval van een vakantiewoning.

Een schenking is in de Comunidad Valenciana in beginsel vrijgesteld van schenkbelasting tot € 100.000 per kind, maar in geval van een vakantiewoning is ook NEDERLANDSE schenkbelasting een aandachtspunt (zeer beperkte vrijstellingen), óók in het geval van een hoofdwoning als de ‘schenkende ouders’ korter dan 10 jaar vóór de schenking zijn vertrokken uit Nederland.

Optie 3: laten erven van de Spaanse woning bij overlijden eerste echtgenoot

Als ouder(s) en kind(eren) het geduld hebben om te wachten tot het overlijden van één van de ouders, ziet het fiscale plaatje er meestal beter uit. Géén overdrachtsbelasting en géén winstbelasting bij de vererving aan kind(eren). De focus ligt dus op erfbelasting die eventueel is verschuldigd door de vererving aan de kinderen. In de Comunidad Valenciana geldt een royale erfbelastingvrijstelling van € 100.000 per kind. Als in de erfbelastingaangifte zonder problemen een reële marktwaarde kan worden ingevuld (omdat deze per kind binnen zijn/haar erfbelastingvrijstelling valt), wordt door kinder(en) (wederom) winstbelasting bespaard als bij verkoop in de toekomst. De reden hiervoor is dat niet koopsom die de ouders ooit voor het huis hebben betaald, maar de waarde die in de erfbelastingaangifte is ingevuld voor kind(eren) voortaan geldt als hun ‘verkrijgingsprijs’.

Als het gaat om een vakantiewoning, dan wordt de vererving daarvan ook betrokken in de NEDERLANDSE erfbelasting, maar een erfenis is in Nederland – in tegenstelling tot een schenking – altijd vrijgesteld voor een bedrag van ruim € 20.000 per kind. Dat scheelt een beetje.

Als het gaat om een hoofdwoning van een ouder die overlijdt binnen 10 jaar na zijn/haar vertrek (emigratie) uit Nederland geldt hetzelfde. Maar als de ouder er in geslaagd is die periode te overleven is er geen sprake meer van NEDERLANDSE erfbelasting. Dat scheelt veel.

Conclusie

De conclusie kan kort zijn. Optie 3 is meestal het ‘goedkoopst’… maar let op:  het testament van de ouder die als eerste overlijdt MOET optie 3 mogelijk maken. Met een standaard langstlevende-testament lukt dat in beginsel niet, omdat de eigendom van de Spaanse woning dan per definitie toekomt aan de langstlevende echtgenoot. De langstlevende echtgenoot heeft dan geen mogelijkheid meer om hiervan af te wijken en het huis alsnog aan kind(eren) te laten toekomen. Daarmee gaat dan deze ‘goedkope optie’ verloren.

27 maart 2019

R.L. (Renato) Zanardi, notaris in Nederland en estate planner in Spanje

Verzorgd door Hak & Rein Vos juridisch adviseurs en notarissen: notarissen in Nederland én erfrechtadviseurs gevestigd in Albir (Costa Blanca) en Marbella (Costa del Sol). Zie voor eerdere columns onze website www.erfrechtinspanje.nl en zie onze advertentie elders in dit blad.